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休闲农业之如何选地?太实用了!
2015/8/27 11:17:46

一、土地分类

  国家新颁布的《土地管理法》,将我国土地分为三大类,即农用地、建设用地和未利用地。

  《土地管理法》定义:农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等; 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;

其中集体建设用地又可分为宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地3类。集体经营性建设用地,通俗地说就是用于非农生产经营性质的土地,也就是集体经济组织用于从事第二、第三产业的土地,如村办及乡镇企业的用地。在农村土地中,只有这部分土地才有入市的资格,而耕地、宅基地等都不行。

  未利用地是指农用地(直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田交通、水利用地、养殖水面等)和建设用地(建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等)以外的土地,主要包括荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸土地、裸岩等。

二、基本农田与农村集体土地

  1、基本农田基本农田是指根据一定时期人口和国民经济对农产品的需求以及对建设用地的预测而确定的长期不得占用的和基本农田保护区规划期内不得占用的耕地。

  基本农田有以下特点:
  第一,基本农田有一定的时间性。它由长期不得占用的耕地和规划期内不得占用的耕地组成。所谓长期不得占用的耕地,老百姓称之为"吃饭田""保命田""永久性耕地"。为了保障人们生存需要,这部分耕地是不能占用的。所谓规划期内不得占用的耕地,是指土地利用总体规划和基本农田保护区规划中规划为在一个阶段内必须保持相对稳定的耕地。
  第二,基本农田是根据人口和国民经济对农产品的需求和对建设用地的预测而确定的。基本农田一般都应划入基本农田保护区。也就是说,划入基本农田保护区内的耕地都称为基本农田。耕地与基本农田的主要区别在于:耕地的概念比基本农田的概念要大,基本农田只是耕地的其中一部分,而且主要是高产优质的那部分耕地,并不是所有的耕地都是基本农田。一般而言,只有那些划入基本农田保护区内的耕地,才视为基本农田。

  2、农村集体土地

  农村集体土地一直是一个相对模糊的概念,在相关词条虽然能够找到此词的确切涵义,但是不同法律之间的界定均有出入。按照传统的农村集体土地用途,将农村集体土地分为两类,即农用地、非农用地。 农用地:即直接用于农业生产的土地。

  2002年试行的《土地分类》明确规定:" 农用地:指直接用于农业生产的土地,包括耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地。"因此,农用地包括国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地,以及其他依法用于农业的土地。 非农用地:非农用地包括农村建设用地与未利用地。

  农村建设用地指位于广大农村地区,属于农民集体所有用于非农业目的的土地。主要包括:宅基地,即农民的住宅用地;乡镇村企业用地;乡镇村公共设施用地;乡镇村公益事业用地四类。根据 1986年《土地管理法规》,人们在实践中习惯将非农用地称为"乡镇村建设用地""农村集体建设用地"。因此,流转的农村集体土地范围即被限定为直接用于农业生产的土地(耕、园、林、牧、草及其他农用)以及农村建设用地。而未利用地则是指尚未利用的农村集体土地,包括荒山、荒沟、荒丘、荒滩等。

三、土地出让分类

  一般分五类:商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,各用地出让的最高年限为:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。

四、土地权属性质

  土地权属性质是指土地所有权和土地使用权的性质。我国实行的是土地的社会主义公有制,《土地管理法》第八条规定"城市市区的土地属于国家所有。""农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。"因此,我国土地所有权性质分国家土地所有权和集体土地所有权。《土地管理法》第九条规定"国有土地和农民集体所有土地。可依法确定给单位或者个人使用。"这样,土地使用权的性质分为国有土地使用权和集体土地使用权。

五、土地划拨和出让

  土地性质有国有划拨和国有出让两种。划拨土地买方办理土地证时要缴纳一笔土地出让金,拿到了土地证才能成为出让。国有出让土地、出让用地,通俗的讲是国家把地卖给个人,在一段时间内享受在这个土地享受权益。有工业出让一般40-50年,有商住出让是70年。出让年限过了以后国家收回土地。

  我国划拨土地使用权有以下含义:

  (1)划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地和征用集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。不论是何种形式,土地使用者均无需缴纳土地使用权出让金。

  (2)除法律、法规另有规定外,划拨土地没有使用期限的限制,但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。

  (3)取得划拨土地使用权,必须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续。

  (4)在国家没有法律规定之前,在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地,除出让土地以外的土地,均按划拨土地进行管理。通俗讲就是划拨是没有使用年限的,如果国家需要用地则没有任何的补偿。而出让是指在一定的年限内如国家需要用地则有补偿但过了使用年限以后则需要另交费用。

六、旅游用地

  (1)旅游用地旅游用地是一种新的土地利用方式,目前还没有统一的定义。通常地,旅游用地指县级以上人民政府批准公布确定的各级风景名胜区的全部土地,供人们进行旅游活动,具有一定的经济结构和形态的旅游对象的地域组合。

  还有一个相近的旅游用地概念为:凡能为旅游者提供游览、观赏、知识、乐趣、度假、疗养、娱乐、休息、保险、猎奇和考察研究等活动的土地。从上述两定义可以看出,旅游用地的实质都是旅游景区内部的土地利用和功能布局,但这都是仅局限于狭义上的概念。从广义上来讲,旅游业用地不仅是狭义旅游景区土地,还将考虑有潜在旅游功能建设用地,农用地和未利用地等。山地、坑地、洼地、农业用地、林地、河谷地荒地、废地、矿坑、水田地等。乡村旅游用地从用地类型来看,不仅以农业用地类型为主,包括耕地、林地、园地、水田、坑塘水面、农村宅基地等类型,而且有与旅游服务相配套的基础设施的用地类型,如道路、停车场、接待中心等。

  (2)旅游用地政策《物权法》建设用地使用权第一百三十七条"设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的,应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

  《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》推进农业产业结构战略性调整中提到"因地制宜发展特色产业和乡村旅游业",以及健全严格规范的农村土地管理制度中提到"土地承包经营权的流转,不得改变土地集体所有性质,不得改变土地用途,不得损害农民土地承包权益。"《土地管理法》里规定"集体土地转为建设用地的,要按规定办理农地转用和征用手续。"因而在农村集体土地开发旅游景点,要改变土地用用途和土地利用方向,有些还需改变土地性质,因而要办农地转用和征用手续。