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业界前沿
新型城镇化是最大的社会改革与内需市场化提升工程
2015/6/26 13:52:48

  日前,林峰院长受邀为中建一局房地产公司的领导和员工授课,谈及了新型城镇化的“顶层设计”问题,包括目前人们对于新型城镇化的看法、城镇化对房地产的影响等。

  新型城镇化是顺应中国经济发展规律而产生的,但目前国内很多专家对新型城镇化存在一定程度的误读。针对这些误读,林峰院长指出,新型城镇化是面向中国城乡二元结构的、最深刻、最系统的社会体制改革,是一场涉及40%~50% 人口的改革和革命,是中国整个社会发展的顶层设计。中国目前的城镇化,远远不止是要推动工业和产业方面的进步,也不是简单的造城和房产开发运动,而是一种社会体制改革和社会资源的有效配置,是一项通过土地开发、城市建设、产业发展与社会改革这四个方面有效整合来推进的系统工程。在这种思路下,规划的理念和思路要进行彻底的调整,城市布局要破区域的行政隔离,从单一城市中心化聚集向城镇网络化结构调整;主导者也应从政府转向市场,公共服务完善、基础设施建设等都要通过市场化结合政府有效管理的方式来实现。

  1、市场化下的新型城镇化的4 大特征

  林峰院长认为,科学的新型城镇化建设,是市场引导的新型城镇化。市场化下的新型城镇化建设,呈现出四大特征:

  第一,产业先行。城镇化建设需要选择合适的核心产业,围绕核心产业形成产业链,然后由这个产业链形成就业能力、人口聚集能力和城市消费结构。

  第二,产城一体化。在产业领先的基础上,应实现产城一体化发展。林峰院长指出,除了工业园区外,由服务产业聚集发展而兴起的二、三产结合型的园区近两年开始迅速增加。另外,以休闲为龙头,以人的消费为中心,形成的消费聚集带动了巨大产值,并形成消费聚集区。这一模式成为产业发展的一种创新模式,即以消费聚集为驱动,形成产业支撑。

  第三,城乡一体化。除了产业和城市的发展,城市和乡村如何统筹也是一个重大问题。绿维创景在多年实践中,形成了以现代农业、时尚服务业、休闲服务业、养老养生服务业为主导,注重休闲小镇、贸易小镇的整合发展,实现城乡统筹发展的创新模式。这就是就地城镇化、产业发展整合和现代农业发展,也是农业与二产、三产结合的创新发展手法。

  第四,逆城市化。逆城市化是现在城市环境污染和人口老龄化所带来的必然趋势。林峰院长认为,要充分利用逆城市化结构,把生产、工作和居住这种长期型的向城市和城镇聚集和旅游、度假这种短期流动性的向非中心区、非大城市的旅游度假区、特色资源区、乡村卫星城区聚集结合起来,带动旅游小城镇和卫星城的发展,这也形成了中国就地城镇化的重要创新方案和突破点。

  2、市场化下的新型城镇化商机及发展架构

  在首届长株潭新型城镇化建设新区成果展示及土地推介会上,林峰院长指出,新型城镇化最核心的商机来源于城市发展模式变化、城市人口增加所带来的房产升值、土地升值以及由产业与消费能力互动而产生的发展结构。其一是由地价差异形成的结构型升值,其二是商业模式创造的升值。

  在市场化的引领下,以休闲消费为核心的城镇化结构将成为主流发展模式之一。发展结构分为七部分:

  第一,人气——人气聚集是任一项目中带动地价升值最重要的要素,如何运用人气是地产开发和景区开发中需重点解决的问题。

  第二,商业口岸价值——人气带动商气,进而形成商业口岸,用商业地价带动区域运营对整个区域有较大好处。

  第三,产业选择与产城一体化——无污染产业、生产服务业、消费服务业等产业是新型城镇化的重要选择。

  第四,宜居化建设。

  第五,配套市场化开发——林峰院长将其简单的概括为“一老一少一办”。

  第六,二三四居所发展模式。

  第七,城乡一体化——利用综合体和花园城市形成延伸化发展,将城乡进行有效结合及统筹是未来城镇化发展的必然之路,也是重点。